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杭州各家开发商看涨心理依旧坚定

2020-11-13 12:13

约23个楼盘集中选择在1月中上旬面市。开发商推盘热情的背后,是被压抑需求的集中释放。一些在2012年9月、10月间持观望态度的购房者纷纷选择在去年末今年初置业。

购房者心态转变,政策仍需观望,库存仍维持在高位,三种压力下,开发商开始重新定位市场。在对购房者进行试探后,4月开盘的开发商多数仍以比预期中低的价格入市。4月份至今,最惹市场关注的价格话题几乎销声匿迹。业内人士预测,因为缺少上涨的动力,今年杭州的房价不会出现明显的涨幅,预计会维持现在的状态,一些首次面世的楼盘,或许会出现低开然后稍微提价的局面。

但今年,这批“沉默者”表现得格外活跃。据华邦地产首席分析员宋文杰称,3月份二手房成交量中,超过85%为赶在政策前的恐慌性购房,其中改善性购房者占了很大的比例。

不过,这种上涨趋势在4月份发生了改变。随着政策的明确,购房者抢购心理发生了转变,市场陷入了停滞中。与此同时,库存的压力并未减少,反而略有增加。目前,杭州主城区可售房源量达到45479套,仍维持在较高的位置。

4月1日,杭州“新国五条”细则落地,对20%个税问题只字不提。杭州版细则出台第二天,二手房市场随即发生了逆转,一场关于20%个税的探讨成为过去,市场转眼又恢复了“新国五条”之前的状态,二手房成交量亦迅速下跌。

4月26日到了,5月1日也到了,房产税再次被证明是一枚“空炮”,市场再次回到传闻前,房产税再次短暂地消失在舆论中。

房地产调控趋紧的时候,刚需购房者受益,投资性需求被逐渐挤出,甚至消失于市场。当房地产调控放松之时,刚需购房者被迅速上涨的房价边缘化,投资性购房再次占领市场。无论哪种市场,刚需购房者和投资型购房者都是市场最活跃的力量。

与此同时,从去年下半年开始,杭州商品房价格在触底后拉出一条明显的上升趋势。这种趋势,直接传导至今年的市场。伴随着商品房成交量的居高不下,4月份前,杭州各家开发商看涨心理依旧坚定,在售商品房价格一直在悄悄上涨中。比如北部软件园板块价格体系,由去年年底的15000元/平方米上涨至17000元/平方米,丁桥板块价格体系也由10000万元/平方米上升至12000元/平方米,基本上杭州每个板块的价格体系都在上涨中。

2月20日,“新国五条”的出台,彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。最大焦点集中在,对出售自有住房按规定应征收20%个人所得税。按照规定,地方政府必须在3月31日前出台细则,落实20%房屋个税征收问题。

1月的楼市往往是传统淡季,也意味着市场即将转入休整期。但是,今年1月份主城区以4635套的破纪录成绩创下了自2008年以来的同比新高,并较2012年1月份820套成交量倍增。

今年楼市价格也是一条有意思的曲线,1月传统淡季,主城区成交火热;居高不下的商品房成交量,使得楼市价格拉出一条悄悄上涨的曲线。不过,这种局面到5月份以后有可能改变。

往日的市场沉默者变得极其活跃,甚至一段时间内占据了整个楼市的主角地位。之所以出现这一现象,直接和政策相关,无论是20%的个税传闻还是房产税政策,对这类群体的影响无疑都是最大的。集体追赶政策“末班车”的心态,使改善性需求者成了市场最活跃的部分。

尽管地方性细则尚未出台,但这个“新国五条”对市场造成了巨大影响,尤其是在二手房市场上。不少人选择提前出售或者买入二手房,一时间造成了二手房成交异常火爆。成交创天量的报道以及对对个税问题的争论,也一次次上了各家媒体的头版头条,成为舆论焦点。

“新国五条”、“二手房转让缴20%个税”、“房产税”……2013年前四个月的市场,是政策交替影响的市场,楼市也因此掀起一阵阵波浪。但一个有意思的规律是,政策传闻对于市场产生的影响程度远远大于细则落地执行之后。

是什么造成6年来最红火的1月商品房市场?2012年底,杭州楼市呈现翘尾行情,11月、12月主城区商品房各成交4056套和4018套,同比分别上涨130.6%和37%。今年1月的成交火热,主要源于2012年末楼市翘尾的巨大惯性。

一些开发商的销售策略也随即发生转变,趁细则实施之前急忙改变销售策略,赶在政策落地前“抢收”,其中并不乏知名房企。部分购房者趁着政策落地前提前实现改善性购买,躲避房产税。

在刚需购房者和投资型购房者之外,则是“改善需求者”,他们拥有一套或两套自己的住房,想要换一套面积更大品质更好一些的,但又不着急出手,有足够的时间了解市场。所以,他们成为了楼市的观望者,也是沉默者。

另一个热点话题是“房产税”,虽然从去年开始,这个政策已有多次即将出台的传闻,每一次被描绘得有鼻子有眼,事后都被证明是“空炮”。今年4月中旬,房产税的话题再次席卷杭州,传言细致到“4月26日出台,5月1日正式实施,存量房既往不咎,参照上海模式……”

几乎每一次房地产调控,最直接受影响的无外乎两类人:刚需购房者和投资性购房者。

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